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부동산 채권·어음 투자의 A to Z

한국일보 2018-05-30 (수) 08:16 2개월전 73  


필자의 칼럼을 읽으신 분들 중 가장 많은 관심을 보이면서 자주 문의하셨던 질문이 부동산 채권·부동산 어음 투자(Real Estate Note)다. 그래서 이번 칼럼에서는 일반 투자가들이 가장 쉽게 생각하면서도 다소 생소하게 들릴 수 있는 Real Estate Note에 대해서 다루어 보았다.
Real Estate Note는 땅이나 건물을 단보로 잡고 채권이나 어음을 발행한 부동산 회사에게 일정한 기간 동안 돈을 빌려주고 이자를 받는 투자라고 생각하면 된다.
이 같은 투자 방식은 오래전부터 많은 사람들이 은행을 통하지 않고 부동산을 담보로 돈을 빌릴 때 흔히 사용되었던 방식으로 증권 이익이 불확실하고 은행 금리가 낮을 때 보다 높은 이자를 정기적으로 받기 좋은 투자옵션으로도 활용할 수 있다.
2008년 부동산 가격 폭락 이후 은행의 융자수속이 까다로워지고 융자 승인 시간이 길어지면서 은행의 도움 없이 투자자들의 자금으로만 건물을 단기간에 산 후 은행에서 융자를 받거나 건물 임대 이익을 통해 투자자들의 원금과 이자를 값아 나가는 형식의 부동산 채권투자가 자연스럽게 늘어났다.
보통 부동산 채권 이자가 은행 이자보다 높고 이자를 연체했을 경우 건물이나 부동산 회사의 수익이 담보로 잡히기 때문에 투자자들의 대한 채무의무를 지키고 싶은 것이 부동산 채권이나 어음을 발행한 회사들의 입장이다.
또한, 투자자 입장에선 이것이 원금과 이자를 시간 내에 돌려받을 수 있는 좋은 요인이 될 수 있다. 하지만 부동산 마켓 컨디션 외 은행 융자 거부위험 그리고 부동산 회사 운영 위험 등이 부동산 채권 투자의 위험요소가 될 수 있어 이런 요인도 잘 검토해 봐야한다.
부동산 Note는 신탁증서(First Deed Trust)와 약속어음(Promissory Note)로 나뉜다.
신탁증서는 부동산 Note중 어쩌면 제일 심플하고 오래된 방식이라고 볼 수 있다. 부동산투자신탁(REIT, Real Estate Investment Trust)처럼 부동산 회사의 지분을 사서 배당금을 받는 것이 아니라 부동산을 담보로 잡고 돈을 빌려주고 그에 대한 이자를 일정한 기간 안에 받다가 원금을 돌려받게 되는데 그렇지 못한 경우 차압에 들어가게 된다. 그러니 부동산 소유를 잃지 않고 싶은 note 발행인은 투자자들과의 채무관계를 잘 지키려 하는 것이 당연하다.
그리고 마지막으로 약속어음(Promissory Note)이 있는데 이건 직접적으로 부동산 문서에 투자자의 이름이 올라가진 않지만 은행 다음의 채권자로써 연체가 발생했을 때 은행 다음의 우선순위로 차압 시 원금과 이자를 돌려받을 수 있어 First Deed Trust 다음으로 안전하다고 볼 수 있다.
Promissory Note에 투자할 때는 은행 융자가 있는지 확인하고 은행융자와 부동산 Note를 포함하고도 충분한 Equity가 있는지 확인하는 것도 투자하기 전에 꼭 해야 할 일이다.
보통 Real Estate Note 에 투자하는 투자자들은 보다 정기적이고 높은 수익을 목적으로 투자한다. 모든 투자가 그렇듯 부동산 Note를 본인의 투자성향과 제정상황을 고려한 후 이익률과 위험률을 잘 분석하여 투자한다면 지금 같이 이자가 낮은 시장에서 보다 높고 안정된 수익을 연장해 나갈 수 있는 좋은 투자 옵션이 될 수 있다고 필자는 생각한다.
문의: (213)480-9400(켈리 우 재정설계)/ 웹사이트: www.ProfectusFinancial.com


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