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“올해 주택시장 주요 변수는 모기지 이자율”

한국일보 2018-04-18 (수) 07:11 3개월전 88  


올해 주택시장 상황이 매우 흥미롭게 전개될 전망이다. 주택 성장 요인과 저해 요인이 공존하며 팽팽한 힘겨루기 중이다. 아직까지는 성장 요인이 우세한 상황이다. 이미 수년째 주택 매물 공급이 수요를 따라 잡지 못하는 현상이 여전히 반복되며 주택 시장 성장 동력을 이끌고 있다. 그런데 올해는 예년과 달리 주택 수요를 압박할 만한 변수가 하나둘씩 나타나고 있다. 올 초부터 모기지 이자율이 가파른 상승세를 거듭 중이고 지난해 통과된 세제 개편안은 주택 시장 회복세에 불리하게 작용할 것이란 분석이 지배적이다. 어느 쪽의 ‘힘’이 센지에 따라 주택 시장 회복세가 꺾일지 아니면 장기 상승 국면으로 진입할지 여부가 결정될 것으로 보인다. 뉴욕 타임스가 올봄 주택 시장 동향을 분석했다.

■ 저해 요인 #1: 모기지 이자율 상승
모기지 이자율이 상승하면 주택 구입 비용 부담이 증가하기 때문에 주택 가격을 하락시키거나 주택 수요를 떨어뜨리는 요인으로 작용한다. 모기지 이자율은 올 초부터 한두 주를 제외하고 매주 연속 꾸준히 오르고 있다. 국영 모기지 기관 프레디 맥에 따르면 지난해 9월 전국 평균 약 3.78%로 집계됐던 30년 만기 고정 이자율은 최근 약 4.45%로 치솟은 것으로 조사됐다. 모기지 이자율이 오르는 것은 미국 내 경제 상황과 깊은 연관이 있다.
해외 채권 시장 투자자들은 미국의 대규모 예산 적자와 가파른 경제 성장률이 결국 인플레이션과 이에 따른 ‘연방 준비 제도’(Fed)의 기준 금리 인상으로 이어질 것으로 확신하는 분위기다.
이 같은 해외 채권 시장의 분위기가 올 초부터 미국 내 장기 금리 상승세를 주도하고 있다.
모기지 이자율이 오르면 주택 구입 능력이 떨어져 구입 가격대를 낮춰야 하거나 아예 주택 구입을 포기할 수도 있다. 월 모기지 페이먼트로 2,000달러를 지불할 수 있는 가구의 경우 지난해 9월 이자율 기준 약 43만 달러까지의 모기지를 대출받을 수 있었다.
그러나 최근 모기지 이자율을 적용할 경우 받을 수 있는 대출액은 약 39만 7,000달러로 떨어졌다. 이자율 변동 외에도 세제 개편안에 따른 모기지 이자 공제액 축소 등의 영향까지 감안할 경우 현재 주택 구입 능력은 바닥에 근접했다고 볼 수 있다.
가파른 이자율 상승에도 불구하고 이자율 수준이 아직까지 크게 우려할 수준은 아니라는 인식이 주택 구입자들 사이에서 많다. 온라인 부동산 중개업체 레드핀이 지난해 주택 매매자와 주택 매매를 시도했던 약 4,000명을 대상으로 최근 이자율 상승세와 관련된 설문 조사를 실시했다.
조사에서 약 25%의 응답자가 이자율이 5%를 넘지 않는 한 주택 구입 계획에 영향을 미치지 않는다라는 반응을 보였다. 약 21%의 응답자는 오히려 이자율이 더 오르기 전에 서둘러 주택 구입에 나서겠다고 했다.
반면 약 27%의 응답자는 이자율이 다시 떨어질 때까지 주택 구입 계획을 잠시 미루겠다고 답했으며 약 21%의 응답자는 구입 가격대를 낮추겠다는 반응이었다. 넬라 리처드슨 레드핀 수석 이코노미스트는 “주택 시장에 매물 부족 현상이 ‘역풍’이라면 모기지 이자율 상승세는 현재까지 ‘순풍’으로 작용하고 있다”라고 뉴욕 타임스와 인터뷰에서 설명했다.

■ 저해 요인 #2: 개정 세법
개정전 세법은 주택 구입을 장려해 주택 소유율을 높이기 위한 목적으로 시행되어 왔다.
그러나 지난해 개정된 세법은 주택 구입자들에게 제공되던 각종 혜택 규모를 대폭 축소하게 된다. 주택 수요에 직접 영향을 미칠 것으로 보이는 개정안은 모기지 이자와 재산세에 대한 소득 공제액 인하와 관련된 부분이다.
모기지 이자에 대한 소득 공제액은 기존 100만 달러에서 75만 달러로 축소되며 제한 없이 공제되던 재산세 및 지방세 금액은 최고 1만 달러로 제한된다. 개정 세법이 추진되면 주택 가격와 재산세율이 높은 매서추세츠, 코네티컷, 뉴욕, 뉴저지, 메릴랜드, 가주의 중산층 및 고소득층 주택 보유자들이 내야 할 세금이 불어나게 된다.
연간 약 30만 달러의 소득을 보고하는 코네티컷주 부부가 120만 달러짜리 주택을 구입하면서 100만 달러의 모기지 대출을 받는 경우 기존 세법의 경우 약 4만 4,000달러까지 소득 공제 혜택을 받을 수 있었지만 개정 세법에 따라 공제액은 약 3만 3,000달러로 축소된다. 결국 부부는 기존 세법 시행 때와 비교할 때 주택 구입 비용으로 약 2,650달러를 더 지불해야 한다.
뿐만 아니라 재산세 공제액 인하로 기존 약 2만 2,000달러까지 공제할 수 있던 금액이 1만 달러로 제한돼 구입 첫해 약 5,000달러에 달하는 세제 혜택을 받지 못하게 되는 결과가 발생한다.
경제 분석 기관 무디스 애널리틱스에 따르면 개정 세법 시행에 따른 영향과 모기지 이자율 상승세로 인해 주택 거래 가격이 향후 2년간 약 4% 하락할 수 있다는 경고를 내놓았다.
마크 잰디 무디스 애널리틱스 수석 이코노미스트는 “두가지 저해 요인으로 인해 향후 주택 가격 상승을 압박하게 될 것”이라며 “만약 올해와 내년 주택 가격 상승폭 전망이 각각 5%씩이라면 상승폭이 매년 약 3%씩으로 낮아질 수 있다”라고 뉴욕 타임스와 인터뷰에서 전망했다.

■ 성장 요인: 언제 터질지 모르는 대기 수요
모기지 이자율 상승과 개정 세법 시행이 주택 시장에 ‘역풍’이라면 현재 대기 상태에 있는 높은 주택 수요는 ‘순풍’이라고 할 수 있다. 결혼 연령대에 접어든 밀레니엄 세대의 주택 구입 수요가 매우 높아 매물 부족 사태가 해결될 경우 ‘역풍’ 요인을 얼마든지 잠재울 수 있을 것으로 기대된다.
결혼은 물론 이미 자녀를 출산, 부모 세대가 된 밀레니엄 세대는 높은 실업률, 금융 위기, 주택 시장 침체 등 각종 경제 위기를 몸소 체험했지만 성인이 되면서 내 집 마련에 대한 높은 열망을 보이고 있는 세대다.
그러나 안타깝게도 주택 구입에 대한 높은 관심과 달리 현재 주택 시장에 밀레니엄 세대가 장만한 매물이 마땅치 않은 실정이다.
지난해 주택 신축은 연율 환산 약 130만 채로 2008년 이후보다 큰 폭으로 증가했지만 여전히 과거 장기 평균인 연율 약 150만 채에 미치지 못해 밀레니엄 세대의 수요를 충족시키지 못하고 있다.
온라인 부동산 정보 업체 질로우닷컴의 스카일라 올센 선임 이코노미스트는 “과거 인구 변화 추세를 살펴보면 매년 주택이 필요한 인구가 급증하고 있다”라며 “그러나 현재 주택 시장 펀더멘탈이 이같은 주택 시장 인구 변화 추세와 역행하고 있다”라고 뉴욕 타임스와 인터뷰에서 분석했다.

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